Налоги со сдачи квартиры в 2026 году: самозанятый, ИП или физлицо

Короткий ответ: для большинства собственников выгоднее всего самозанятость — 4% с арендной платы, если квартиру снимает физлицо, и 6%, если компания. Никаких деклараций: чеки в приложении «Мой налог» после каждого платежа. Альтернативы — НДФЛ 13–22% с декларацией раз в год и ИП на УСН с 6% плюс страховые взносы. Разбор всех трёх вариантов — ниже.

Вариант 1. Самозанятость (НПД) — путь по умолчанию

Налог на профессиональный доход устроен так:

• ставка 4% — квартира сдаётся физическим лицам;
• ставка 6% — жилец юридическое лицо или ИП (например, компания снимает квартиру для сотрудника);
• лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год по всем видам деятельности суммарно.

Регистрация — в приложении «Мой налог» за десять минут. После каждого платежа от жильца вы выдаёте чек через то же приложение — это и есть «отчётность». Деклараций нет, страховых взносов нет, налог считается приложением сам, а собственник платит налог на имущество как платил, сдаёт он квартиру или нет.

Лимит 2,4 млн ₽ — это примерно 200 тысяч аренды в месяц. Для одной-двух квартир вопрос не встаёт; если портфель больше и лимит близок, с превышением вы автоматически теряете режим НПД — об этом стоит подумать заранее, пока лимит не исчерпан посреди года.

Вариант 2. НДФЛ как физлицо

Классический путь: доход от сдачи декларируется по ставке 13% — а с учётом прогрессивной шкалы при больших совокупных доходах до 22%. Порядок такой: раз в год (до 30 апреля) подаёте декларацию 3-НДФЛ, налог платите до 15 июля.

Кому это подходит: тем, кто не хочет оформлять самозанятость принципиально, и тем, кто сдаёт имущество сложнее одной квартиры (например, с оформленной арендой через юрлицо на особых условиях). Минусы очевидны: ставка выше, декларация — paperwork раз в год, и никаких вычетов по расходам на содержание квартиры физлицо не получает.

Вариант 3. ИП на УСН «доходы»

6% с дохода плюс страховые взносы: фиксированная часть в 2026 году — 57 390 ₽, плюс 1% с дохода свыше 300 тысяч ₽. ИП выгоден, когда сдача — это уже бизнес: несколько квартир с высокой загрузкой, посуточная аренда, параллельная деятельность, или когда жильцы — юрлица, которым нужен счёт и закрывающие документы. Для одной квартиры с долгосрочным жильцом-физлицом ИП почти всегда дороже самозанятости из-за взносов.

Что ещё платит собственник

Независимо от режима: налог на имущество (от кадастровой стоимости, платится физлицами осенью за прошлый год) — он есть и без сдачи. Коммунальные платежи, которые компенсирует жилец, в налог не превращаются при правильной формулировке в договоре: переменная часть по счётчикам — компенсация расходов собственника, а не его доход.

Что будет, если не платить

Доход от аренды налоговая видит — прежде всего через регулярные поступления на карту от разных людей. Взыскание идёт за три предыдущих года: доначисленный налог, пени за каждый день просрочки и штраф — от 20% суммы при неумышленной неуплате до 40% при доказанном умысле. Плюс с 2019 года действует «налоговая амнистия» для доходов прошлых лет, полученных без оформления, — но рассчитывать на то, что её продлевают вечно, не стоит.

Легальная сдача дешевле уже потому, что снимает этот хвост: 4–6% ставки — это меньше, чем налог плюс пени плюс штраф за три года, умноженные на риск проверки.

Как вести учёт доходов без бухгалтерии

Для «Мой налог» нужна одна простая вещь — знать, сколько и когда пришло по каждой квартире. Пока платежи живут в переписке и памяти, в конце года вы восстанавливаете их по банковской выписке. Когда у каждой квартиры есть график платежей и история, чек в приложении занимает десять секунд:

• платёж закрыт — сумма уже в истории с датой и квартирой;
• просрочка видна сразу — и в доходах года не будет «дыры», которую непонятно чем закрывать;
• если жилец платит с задержкой — видно, в каком месяце фактический доход, а не в каком должен был быть.

Arendora делает именно это: график платежей на год по каждой квартире, фактические поступления против плана, напоминания жильцам до даты платежа. Начать можно на бесплатном тарифе — до 3 объектов бесплатно и без карты, а в конце года у вас под рукой готовая сводка по доходам.

Откуда берутся регулярные неплатежи и как их лечить — в статье что делать, если квартирант не платит; учёт доходов на растущем портфеле — в материале во что обходится учёт аренды в Excel.

Важное

Статья описывает общие правила 2026 года и не заменяет налоговую консультацию: ставки, взносы и лимиты меняются, ваша ситуация может иметь нюансы (несколько объектов, жильцы-юрлица, прошлые периоды). Точные цифры проверяйте на nalog.gov.ru или у специалиста.

Итог

Сдача квартиры — легальный доход с самой простой из легальных схем: самозанятость, 4–6% и чеки без деклараций. ИП и НДФЛ — для особых случаев. А операционная часть — график, история платежей, сводка к концу года — решается системой учёта: Arendora закрывает её до того, как наступит декларационный сезон.